ЦБ снизил ключевую ставку до 17%: что будет с ипотекой и ценами на жилье

Совет директоров Банка России 12 сентября снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт до 17%. Аналитики ожидали два варианта: либо снижение на 1 пункт, либо на 2. Большинство (16 из 30) прогнозировали более значительное снижение, но 8 ожидали уменьшения до 17%.

Снижение ключевой ставки традиционно ведет к уменьшению ставок по кредитам, включая ипотеку. Эксперты «РБК Недвижимости» прогнозируют, что банки снизят ставки на 0,5-1,25 п. п. «Обычно реакция банков наступает в течение нескольких дней или недель после решения по ключевой ставке. Снижение может составить от 0,5 до 1 п. п.», — говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. В условиях конкуренции некоторые банки могут уменьшить ставки ближе к снижению ключевой, а иногда и сильнее, особенно если инфляция стабилизируется.

Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина также считает, что ставки снизятся на 0,5-1 п. п. в ближайший месяц. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова предполагает, что ставки могут уменьшиться на 0,75-1,25 п. п. «Большее снижение возможно, если банк заинтересован в активном развитии ипотеки. Но большинство банков уже скорректировали свои ставки, поэтому ждать дальнейшего снижения не стоит», — поясняет она.

Сбербанк уже объявил о снижении ставок по рыночной ипотеке на 1-2 п. п. с 15 сентября. Минимальная ставка составит 17,4% годовых. ВТБ также планирует улучшить условия по своим ипотечным программам в ближайшее время.

По данным ЕИСЖС, на первую половину сентября средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке составляют:
- на первичном рынке — 22,37% годовых;
- на вторичном рынке — 22,43%;
- в сегменте ИЖС — 22,79%;
- в сегменте покупки готового загородного жилья — 22,31%.

Аналитики не ожидают значительного изменения спроса на ипотеку, так как даже после снижения ставки она останется высокой. «Рыночная ипотека будет восстанавливаться, но ставки все еще высоки для существенного роста объема выдач», — отмечает Ирина Носова из АКРА. «Ставка остается высокой, поэтому значительного оживления спроса на жилье в ближайшее время не будет», — соглашается Кристина Гудым из «Финама».

Драйвером спроса останется семейная ипотека, прогнозирует Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Летом наметился прирост выдач на 10-20%, который будет поддерживаться льготными программами и рыночными заемщиками, планирующими рефинансирование под более низкие проценты в будущем.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов ожидает роста спроса на готовое жилье после снижения ключевой ставки. «Снижение на 1 п. п. меньше ожиданий рынка, но главное — это сохранение тренда на смягчение кредитно-денежной политики. Спрос на готовое жилье может вырасти на 10-15%», — говорит он. Однако на рынке новостроек ситуация сложнее: цены из-за льготной ипотеки оказались сильно завышены, поэтому значительного роста спроса при снижении ставок не ожидается.

Аналитики считают, что оживление рыночной ипотеки возможно после снижения ставок до 15% и ниже. «Это перспектива следующего года», — поясняет Екатерина Щурихина. В «Дом.РФ» прогнозируют, что устойчивый рост рынка ипотеки начнется, когда ставка упадет ниже 15%. По базовому сценарию ЦБ, это произойдет в середине 2026 года.

Снижение ключевой ставки может повлиять на цены на жилье. «Снижение ставки на 1,5-2 п. п. охладит интерес к депозитам, и деньги пойдут на покупку вторичной недвижимости», — считает Ильдар Хусаинов. Продавцы вторичной недвижимости, ожидая восстановления спроса, будут реже предлагать скидки.

По данным SRG, в августе цены на вторичное жилье снизились в 20 из 50 крупных городов. Сильнее всего подешевело жилье в Хабаровске — на 1,43%. Это говорит о стабилизации рынка после летнего охлаждения спроса.

Кристина Сайдашева.